전세사기 피해자 결정과 형사고소, 무엇을 먼저 해야 할까요? 요건과 진행 순서

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

전세사기가 의심되면 피해자 결정 신청, 형사고소, 보증금 반환 소송 가운데 무엇부터 해야 할지 헷갈립니다. 이 절차들은 서로 대신하는 것이 아니라 각각 다른 목적을 가진 절차입니다. 순서를 잘 잡으면 앞 절차의 결과가 뒤 절차를 돕습니다.

오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 전세사기 피해자 결정 신청과 형사고소를 함께 준비하는 순서에 대해 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.

1. 피해자 결정은 어떤 요건을 갖춰야 할까요?

전세사기피해자법에 따른 피해자로 결정되려면 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고 확정일자를 받았거나 임차권등기를 마친 상태여야 합니다. 보증금은 원칙적으로 5억 원 이하여야 하며, 위원회가 사정을 고려해 일정 범위에서 기준을 넓힐 수 있습니다.

여기에 더해 임대인의 파산이나 회생, 경매 개시 등으로 여러 임차인에게 보증금 피해가 생겼거나 생길 우려가 있어야 합니다. 피해가 한 사람에게만 생긴 경우에는 이 요건을 충족하는지 따로 따져 보아야 합니다.

마지막으로 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약했다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다. 수사가 개시되었다는 사실은 이 요건을 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

신청은 주택 소재지 시·도의 전세피해지원센터 등에 하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다. 결정까지 일정 기간이 걸리므로 경매가 진행 중이라면 서둘러 신청하는 것이 좋습니다.

2. 형사고소가 피해자 결정에 도움이 되는 이유

형사고소를 하면 수사기관이 임대인의 재산 상태와 다른 피해자 존재 여부를 조사합니다. 이 과정에서 드러난 사정은 임대인이 처음부터 돌려줄 능력이 없었다는 정황을 보여주는 자료가 됩니다.

피해자 결정 신청 단계에서 수사 개시 사실을 확인할 수 있으면 위원회가 요건을 판단하기 쉬워집니다. 그래서 피해 정황이 분명하다면 고소와 피해자 결정 신청을 함께 진행하는 경우가 많습니다.

다만 고소장은 보증금을 받지 못했다는 사실만 적어서는 받아들여지기 어렵습니다. 계약 당시 선순위 권리나 다른 임차인의 보증금을 어떻게 설명했는지, 그 설명이 사실과 어떻게 달랐는지를 중심으로 써야 합니다.

같은 임대인에게 피해를 입은 임차인이 여럿이라면 함께 고소하는 것도 방법입니다. 피해자들의 자료가 모이면 범행의 전체 구조를 보여주기 쉬워집니다.

3. 피해자로 결정되면 받을 수 있는 지원

피해자로 결정되면 살던 집의 경매나 공매를 일정 기간 유예하거나 정지해 달라고 신청할 수 있습니다. 그 사이 회수 방법을 정할 시간을 벌 수 있습니다.

경매에서는 우선매수권을 행사해 같은 가격으로 먼저 낙찰받을 수 있고, 이 권리를 LH에 넘겨 LH가 매입한 뒤 공공임대로 계속 거주하는 방법도 있습니다.

조세채권 안분 신청으로 임대인의 체납 세금이 피해 주택 매각대금에서 먼저 빠져나가는 부담을 줄일 수 있습니다. 저리 대환대출 같은 금융 지원도 요건에 따라 이용할 수 있습니다.

지원 내용과 요건은 법 개정에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 시점의 기준을 확인해야 합니다. 결정 이후 지원을 받으려면 각 제도마다 따로 신청해야 하는 경우가 많습니다.

4. 보증금 회수는 따로 준비해야 합니다

피해자 결정과 형사고소는 보증금을 바로 돌려주는 절차가 아닙니다. 보증금을 받으려면 계약 종료 통지, 임차권등기, 반환 소송과 강제집행 같은 민사 절차를 따로 밟아야 합니다.

특히 이사를 해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 옮겨야 대항력과 우선변제권, 그리고 피해자 요건이 유지됩니다. 급하게 전입을 옮기면 피해자 결정에도 불리해질 수 있습니다.

경매가 진행 중이라면 배당요구 종기를 놓치지 않도록 확인하세요. 피해자 결정 신청과 배당요구는 별개의 절차라 둘 다 챙겨야 합니다.

계약서와 등기 자료, 대화 기록을 모아 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시면 피해자 결정 신청과 고소, 보증금 회수를 어떤 순서로 진행할지 함께 정리해 드리겠습니다.